집주인이 수리 안 해줄 때? 세입자가 꼭 알아야 할 법적 대응법
전세든 월세든, 집 고장났는데 수리 안 해준다면?
집주인은 주택을 정상 상태로 유지할 의무가 있지만, 실제로는 고장이나 누수 등 문제를 무시하는 사례가 많습니다.
이번 글에서는 집주인 수리 거부 시 세입자가 할 수 있는 법적 대응을 단계별로 정리해드립니다.
📊 수리 거부 대응 절차 요약표
| 단계 | 행동 | 핵심 포인트 |
|---|---|---|
| 1단계 | 수리 요청 및 하자 고지 | 카톡·문자 등 기록 남기기 |
| 2단계 | 내용증명 발송 | 법적 대응의 시작점 |
| 3단계 | 임차인 자비 수리 후 청구 | 급박한 경우 가능 |
| 4단계 | 하자보수청구 소송 | 증거 자료 준비 중요 |
| 5단계 | 계약 해지 및 손해배상 청구 | 심각한 하자의 경우만 가능 |
📌 목차
① 집주인의 수리 의무는 어디까지인가?
[한줄 요약] 집주인은 집을 '사용가능한 상태'로 유지할 의무가 있습니다
민법 제623조에 따르면, 임대인은 임차인이 계약 기간 동안 목적물(집)을 정상적으로 사용할 수 있도록 유지할 의무가 있습니다.
- 구조적 결함: 천장 누수, 전기 누전, 수도 고장 등은 집주인 책임
- 일상 소모품: 전구 교체, 수도꼭지 필터 등은 세입자 부담
- 에어컨, 보일러 고장: 통상적으로 집주인 책임에 포함
수리를 요구할 때는 문자, 이메일, 카카오톡 등으로 요청 내역을 남겨 추후 분쟁에 대비해야 합니다.
② 수리 거부 시 세입자 권리
[한줄 요약] 내용증명 발송 → 자비 수리 → 비용 청구가 원칙
집주인이 수리를 거부하거나 연락이 되지 않는다면, 내용증명으로 수리 요청 사실을 공식화하는 것이 첫 단계입니다.
- 내용증명 발송: 우체국 또는 인터넷으로 가능
- 긴급 수리: 일상생활이 불가능한 경우, 세입자 직접 수리 가능
- 비용 청구: 수리 후 영수증 등 증빙자료와 함께 비용 청구 가능
단, 사전 통보 없이 자의적으로 수리한 경우엔 비용 청구가 어려울 수 있으므로 유의해야 합니다.
③ 하자보수청구 소송 절차
[한줄 요약] 문서화된 증거가 핵심, 간단한 사건은 소액재판 가능
집주인이 끝내 수리를 거부하거나 비용 청구를 인정하지 않는다면 하자보수청구소송을 통해 법적 판단을 받을 수 있습니다.
- 관할 법원: 해당 주택 소재지 지방법원
- 필요 서류: 임대차계약서, 수리 요청 내역, 영수증, 사진 등
- 소액사건 대상: 3,000만 원 이하 금액은 간단 절차 적용
소송 전 대한법률구조공단 등 무료 법률상담을 통해 준비를 철저히 하는 것이 좋습니다.
④ 실제 대응 시 유의할 점
[한줄 요약] 모든 요청과 대응은 '기록'이 핵심입니다
- ① 카카오톡, 문자 남기기: 모든 대화는 스크린샷 보관
- ② 사진 및 영상 기록: 수리 전·후 상태 증빙용
- ③ 서면으로 정리: 요청 날짜, 내용 요약 정리
- ④ 비용 정산 요청서: 자비 수리 후 청구서 발송
‘전화로 말했는데요’는 법적 효력을 갖지 않습니다. 서면 증거와 영수증이 가장 강력한 무기입니다.
🔎 마무리 요약
집주인이 수리를 거부한다면 수리 요청 → 내용증명 → 자비 수리 및 청구 → 소송 순으로 대응할 수 있습니다.
모든 절차에서 '기록'이 핵심이며, 자의적 수리는 분쟁을 키울 수 있으니 주의가 필요합니다.
세입자도 권리를 지킬 수 있습니다. 적극적인 대응과 법적 근거 확보가 문제 해결의 시작입니다.