월세 보증금 못 받을 때 대응법 – 소액임차보증금 대항력까지 정리

월세 보증금 반환 절차

 

 

월세 다 냈는데 보증금 못 받았다면?

계약이 끝났는데도 집주인이 보증금을 돌려주지 않는다면, 임차인은 법적으로 강력한 보호를 받을 수 있습니다.

이번 글에서는 보증금 반환 절차와 함께 소액임차보증금 대항력, 우선변제권까지 실전 대응법을 안내드립니다.

📊 보증금 반환을 위한 법적 절차 요약표

절차	내용	특징
내용증명 발송	집주인에게 공식 반환 요구	증거 확보용, 법적 대응 준비
임차권 등기명령	점유 없이 대항력 유지 가능	전입신고 + 확정일자 필요
보증금 반환 소송	법원에 민사소송 제기	강제집행 근거 확보
소액임차보증금 우선변제	경매 시 선순위 채권 인정	지역별 기준 이하 보증금 한정
경매 및 배당요구	건물 매각 후 채권 배당 요청	기한 엄수 필수 (배당요구 종기 전)

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📌 목차

• ① 보증금 반환 절차 순서 → 바로가기
• ② 소액임차보증금 우선변제 기준 → 바로가기
• ③ 대항력과 확정일자 확보 방법 → 바로가기
• ④ 보증금 돌려받는 실전 꿀팁 → 바로가기

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① 보증금 반환 절차 순서

[한줄 요약] 내용증명 → 등기명령 → 반환소송 → 경매 신청 순으로 진행됩니다

보증금 반환 문제는 문서화된 증거 확보부터 시작해야 합니다. 처음부터 감정적으로 대응하기보단 절차적으로 접근하세요.

• ① 내용증명 발송: 계약 만료일 기준 보증금 반환 요구 공문 작성
• ② 임차권 등기명령 신청: 점유 없이 대항력 유지 가능 (법원 제출)
• ③ 민사소송 제기: 보증금 반환청구소송으로 강제집행 근거 확보
• ④ 경매 신청 및 배당요구: 집주인 소유 건물 경매 시 채권자로 등록

특히 임차권등기명령은 이사를 나가도 대항력을 유지할 수 있는 핵심 장치입니다. 반드시 전입신고와 확정일자를 갖춘 상태에서 신청해야 합니다.

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② 소액임차보증금 우선변제 기준

[한줄 요약] 보증금이 일정 금액 이하인 경우 경매 시 다른 채권보다 우선해서 돌려받습니다

소액임차보증금 제도는 보증금 규모가 작은 세입자를 특별히 보호하기 위해 마련된 제도입니다.

• 서울 기준: 보증금 5천만원 이하, 최대 2,000만원까지 우선변제
• 광역시 기준: 보증금 4천만원 이하, 최대 1,400만원
• 기타 지역: 보증금 3천만원 이하, 최대 1,000만원

적용을 받기 위해서는 전입신고 + 확정일자 + 실제 거주가 모두 충족되어야 하며, 경매 배당요구 종기일까지 신청을 마쳐야 합니다.

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③ 대항력과 확정일자 확보 방법

[한줄 요약] 전입신고와 확정일자만으로도 법적 보호를 받을 수 있습니다

보증금을 지키기 위한 첫 단계는 대항력과 우선변제권을 확보하는 것입니다. 이를 위해서는 아래 2가지를 반드시 갖춰야 합니다.

• 전입신고: 주민센터 방문 또는 온라인 신청
• 확정일자: 임대차계약서에 도장 받아야 효력 발생

이 조건을 충족한 임차인은 건물 소유권이 변경되더라도 기존 계약대로 거주하거나 보증금을 반환받을 권리가 유지됩니다.

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④ 보증금 돌려받는 실전 꿀팁

[한줄 요약] 단계별 절차와 권리 주장을 놓치지 마세요

• 계약 만료 1개월 전: 반환계획 확인 및 내용증명 준비
• 입주 시점: 전입신고, 확정일자 반드시 완료
• 임차권 등기명령 신청: 이사 후에도 대항력 유지 필수
• 법률구조공단 무료 상담: 소송 전 전문가 자문 필수

보증금은 세입자에게 가장 큰 재산입니다. 법은 임차인을 보호하지만, 절차를 알지 못하면 무용지물입니다. 지금이라도 자신의 권리를 정확히 확인하세요.

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🔎 마무리 요약

월세 보증금을 돌려받지 못했다면 내용증명부터 등기명령, 소송, 경매까지 절차적으로 대응해야 합니다.

전입신고와 확정일자 확보는 기본 중의 기본이며, 소액임차보증금 제도를 활용하면 우선 변제를 받을 수 있습니다.

혼자 고민하지 말고, 필요 시 전문가 상담과 무료 법률구조제도를 적극 활용하세요. 세입자의 권리는 법으로 보호받을 수 있습니다.